Casus: verhuurder ziet huurachterstand oplopen tot vijf maanden

Elke maand lichten wij een situatie uit de incassopraktijk toe. Deze maand een casus die veel particuliere verhuurders herkennen: een huurder die eerst te laat betaalt, daarna een maand overslaat en uiteindelijk vijf maanden achterloopt. In deze casus leest u hoe de zaak verloopt, welke stap de verhuurder bijna had gemist en wat u ervan kunt leren.

Een huurder die steeds later betaalt

Een verhuurder heeft twee appartementen in Amsterdam. Een van de huurders woont er al vier jaar en betaalde altijd keurig. In het voorjaar komt de huur twee weken te laat binnen. Een maand later blijft de betaling helemaal uit. De huurder belooft het snel recht te zetten, maar de achterstand groeit.

Na vijf maanden staat er 6.250 euro open, vijf keer de maandhuur van 1.250 euro. De verhuurder heeft herinneringen gestuurd en een paar keer gebeld. Een concrete afspraak is er nooit uit gekomen. Dan geeft hij de zaak uit handen.

De stap die bijna werd gemist

Bij de eerste controle van het dossier valt direct op dat de verhuurder de achterstand nooit bij de gemeente heeft gemeld. Sinds 2021 is dat verplicht, ook voor particuliere verhuurders. De gemeente kan de huurder dan hulp aanbieden voordat een kleine achterstand uitgroeit tot een grote.

Die melding is meer dan een formaliteit. Rechters hebben vorderingen tot ontbinding en ontruiming afgewezen omdat de verhuurder niet had gemeld. Daarom wordt de melding als eerste gedaan, nog voordat er een sommatie de deur uitgaat.

De aanpak, stap voor stap

Daarna wordt het dossier compleet gemaakt: de huurovereenkomst, een overzicht van de achterstand per maand en alle herinneringen met verzenddatum. Er gaat een sommatie naar de huurder met een laatste betaaltermijn.

Tegelijk wordt er gebeld. Het gesprek levert het eerste echte contact in maanden op. De huurder blijkt in het voorjaar zijn baan te zijn kwijtgeraakt. Hij schaamde zich en liet daarom niets horen. Via de gemeente is inmiddels contact gelegd met de schuldhulpverlening.

Omdat een regeling zonder vonnis onzeker blijft, wordt in overleg met de verhuurder een procedure gestart bij de kantonrechter. Daarin wordt ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming gevorderd, met de betalingsregeling als alternatief.

Waarom niet meteen ontruimen?

De verhuurder vraagt zich in eerste instantie af waarom er niet direct wordt ontruimd. Vijf maanden achterstand is immers fors. Het antwoord is dat een rechter bij een huurwoning altijd het woonbelang van de huurder meeweegt. Een huurder die aantoonbaar aan een oplossing werkt, krijgt vaak nog een kans.

Wie in zo'n situatie alleen ontruiming vordert, loopt het risico dat de rechter de vordering afwijst of uitstelt. Door de regeling zelf als alternatief aan te bieden, laat de verhuurder zien dat hij redelijk is. Dat maakt zijn positie juist sterker. Hoe rechters hierover denken, leest u in onze uitleg over huurzaken.

Het resultaat

De kantonrechter kiest voor een voorwaardelijke ontbinding. De huurovereenkomst blijft bestaan zolang de huurder de lopende huur op tijd betaalt en de achterstand in tien maanden inloopt. Mist hij een betaling, dan kan de verhuurder alsnog laten ontruimen zonder opnieuw naar de rechter te gaan.

De huurder heeft inmiddels nieuw werk en betaalt volgens afspraak. Voor de verhuurder betekent dat: geen leegstand, geen kosten voor een ontruiming en een huurder die er al jaren woont en blijft. En als het toch misgaat, ligt de volgende stap al klaar.

Achter een huurachterstand zit vaak een verhaal. Hier was dat een ontslag en schaamte. Dat maakt de vordering niet minder terecht, maar het verklaart waarom een gesprek soms meer oplevert dan alleen brieven.

Tips voor verhuurders

• Meld een huurachterstand op tijd bij de gemeente en bewaar het bewijs dat u dat heeft gedaan.
• Wacht niet tot er drie of vier maanden openstaan. Neem contact op zodra een betaling uitblijft.
• Houd een overzicht bij van de achterstand per maand en van elke herinnering die u stuurt.
• Leg afspraken met uw huurder altijd schriftelijk vast, ook als het een betalingsregeling is.
• Let ook op uw eigen verplichtingen als verhuurder, zoals die uit de Wet goed verhuurderschap.

Herkent u deze situatie?

Heeft u een huurder die achterloopt met betalen? Dan hoeft u dat niet zelf op te lossen. Havenstad Gerechtsdeurwaarders neemt het traject van u over, van de melding en de sommatie tot de procedure en zo nodig de ontruiming. Daarbij houden wij altijd oog voor de mens achter de vordering. Lees meer over onze aanpak bij huurzaken of geef uw huurvordering direct uit handen.

Wij kijken graag vrijblijvend met u mee naar uw situatie. Neem gerust contact met ons op.

Voetnoot: deze casus is een voorbeeld, samengesteld uit situaties die in ons vak regelmatig voorkomen. Dit artikel bevat algemene informatie en is geen persoonlijk juridisch advies. Uw situatie kan afwijken.