Huurachterstand: wanneer kunt u ontbinding en ontruiming vorderen?

Een huurder die niet betaalt, brengt een verhuurder in een lastige positie. De hypotheek of de exploitatiekosten lopen door, de achterstand groeit en tegelijk wilt u niemand zomaar op straat zetten. De praktische vraag is dan: vanaf welk moment kunt u de huurovereenkomst laten beëindigen en wat moet u daarvoor hebben gedaan?

In deze blog leest u hoe ontbinding en ontruiming werken bij een huurachterstand, welke vuistregel rechters hanteren en waarom die vuistregel geen garantie biedt. Ook staat er één stap in die veel verhuurders vergeten en die hen de zaak kan kosten.

U kunt de huur niet zelf beëindigen

Bij woonruimte kunt u een huurovereenkomst niet zelf ontbinden, ongeacht hoe hoog de achterstand is. Alleen de rechter kan dat. U moet dus een procedure starten bij de kantonrechter en daarin twee dingen vorderen: ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.

Ook voert u de ontruiming niet zelf uit. Pas als de rechter de vordering toewijst, kan een gerechtsdeurwaarder het vonnis betekenen en tot ontruiming overgaan. Sloten vervangen, spullen buitenzetten of de toegang blokkeren zonder vonnis is eigenrichting en dat keert zich tegen u.

Vuistregel van drie maanden

In de rechtspraak wordt vaak uitgegaan van een achterstand van drie maanden of meer voordat ontbinding en ontruiming gerechtvaardigd zijn. Die vuistregel is bruikbaar als richtlijn, maar het is geen wettelijke grens en geen garantie.

Rechters kijken naar het geheel: hoe lang de achterstand al bestaat, of er eerder achterstanden waren, of de huurder reageerde op uw brieven en of er sprake is van een structureel patroon of van een eenmalige terugval. Een huurder met een achterstand van vier maanden die aantoonbaar aan een oplossing werkt, kan er beter voor staan dan een huurder die al jaren telkens twee maanden achterloopt en nooit reageert.

De tenzij-regel

De wet bepaalt dat elke tekortkoming recht geeft op ontbinding, tenzij die tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding niet rechtvaardigt. Dat is de zogenoemde tenzij-regel en bij huurwoningen weegt die zwaar.

Achter die formulering zit een afweging tussen uw belang bij betaling en het woonbelang van de huurder. Ontruiming heeft ingrijpende gevolgen, zeker bij een gezin met kinderen. Rechters wegen dat mee en wijzen een vordering soms af of stellen die aan voorwaarden, ook bij een forse achterstand.

Wat de rechter nog meer kan doen

Ontbinden of afwijzen zijn niet de enige uitkomsten. Twee tussenvormen komen regelmatig voor.

• De rechter kan de huurder een laatste kans geven om de achterstand binnen een korte periode in te lopen, vaak een of twee maanden. Dit heet een terme de grâce.
• De rechter kan ook voorwaardelijk ontbinden: de huurovereenkomst eindigt, tenzij de huurder zich aan de gestelde betalingsvoorwaarden houdt. Houdt de huurder zich er niet aan, dan kunt u alsnog ontruimen zonder opnieuw te procederen.

In veel gevallen is een goed vastgelegde betalingsregeling trouwens sneller en goedkoper dan een procedure, zeker als de huurder wel wil maar tijdelijk niet kan.

Meldplicht bij de gemeente

Sinds 1 januari 2021 zijn verhuurders verplicht een huurachterstand in een vroeg stadium te melden bij de gemeente waar de huurder woont. Dat gebeurt op grond van de Wet gemeentelijke schuldhulpverlening en geldt niet alleen voor woningcorporaties, maar ook voor particuliere verhuurders.

De gemeente kan de huurder daarna schuldhulpverlening aanbieden, met als doel te voorkomen dat een kleine achterstand uitgroeit tot een onoplosbare schuld. Omdat er persoonsgegevens worden uitgewisseld, vraagt de gemeente doorgaans om vooraf een verwerkersovereenkomst te sluiten.

Wie die melding overslaat, loopt een reëel risico. Rechters hebben vorderingen tot ontbinding en ontruiming afgewezen omdat de verhuurder de achterstand niet had gemeld. U staat dan met een terechte vordering alsnog met lege handen. Regel deze melding dus vroeg en leg vast dat u het gedaan hebt.

Een sterk dossier opbouwen

Of uw vordering slaagt, hangt sterk af van wat u kunt laten zien. Zorg dat u het volgende paraat heeft:

• de huurovereenkomst en een sluitende specificatie van de achterstand per maand;
• alle betalingsherinneringen en aanmaningen, met verzenddatum;
• het bewijs van uw melding bij de gemeente;
• een overzicht van eerdere afspraken of regelingen en hoe die zijn verlopen;
• uw correspondentie met de huurder, ook de berichten waarop geen reactie kwam.

Denk daarnaast aan uw eigen verplichtingen. Sinds de invoering van de regels rond goed verhuurderschap gelden er eisen aan onder meer informatievoorziening en huurovereenkomsten; wij schreven daarover eerder in ons artikel over de Wet goed verhuurderschap. Een huurder die aantoont dat u zich daar niet aan hield, verzwakt uw positie in de procedure.

Van vonnis naar ontruiming

Wijst de rechter de vordering toe, dan betekent een gerechtsdeurwaarder het vonnis bij de huurder. Daarbij wordt een ontruimingstermijn aangezegd. Verstrijkt die zonder dat de huurder vertrekt, dan kan de daadwerkelijke ontruiming plaatsvinden.

In de praktijk betaalt of vertrekt een deel van de huurders alsnog zodra het vonnis is betekend. Dat is ook onze insteek: ontruimen is het laatste middel, niet het doel. Wat wij voor verhuurders doen leest u bij huurzaken en bij huurvordering. Loopt er ook een juridisch geschil naast de betaling, dan kan onze advocatuur daarbij ondersteunen.

Loopt er bij u een huurachterstand? Wij beoordelen uw dossier, zeggen eerlijk hoe sterk uw positie is en leggen uit wat een procedure realistisch kost en oplevert. Neem gerust contact met ons op voor een vrijblijvend gesprek.

Deze blog bevat algemene informatie en is geen persoonlijk juridisch advies. Elke situatie is anders. Voor advies over uw specifieke dossier kunt u contact met ons opnemen.